節税のための不動産鑑定評価

ご存知ですか?
不動産鑑定で節税できることがあります。
以下の項目に当てはまったら、要チェック!

不動産を同族間売買(関連企業間、法人・代表者間)する

節税上、系列の法人間、関連企業間、または、法人と代表者の間などで、不動産の所有権の移転をおこなう場合です。
関連企業間や、法人・代表者間で、不動産を売買する場合、譲渡価格が適正であったとしても、税務当局は、当事者の間柄を踏まえ、不当に安値の取引ではないかと疑った目でみることから、鑑定評価書をとることにより、リスクヘッジを図ることが推奨されます。

尚、現行法では、100%子会社への不動産売買を行う場合、課税のくり延べとなり、損益通算できません。

同族間、関連企業間、法人・代表者間で不動産を売買する場合の節税のための不動産鑑定評価は、寺村不動産鑑定所まで、お気軽にご相談ください。

不動産を相続する

相続の場合、不動産鑑定評価書を取るメリットが無い場合も有りますが、

  1. 極端な斜面
  2. 市街化区域内であるが条件が悪く宅地化の見込みがたたない土地
  3. 広大地

など、路線価評価では、評価額を下げきれない場合、不動産鑑定評価で時価を把握することにより、思わぬ節税効果が得られる場合があります。

個人の方

すでに申告が済んでいる方でも、場合によっては還付されます。税理士さんや「相続の得意な税理士」に相談されるのも良いと思います。また、不動産鑑定のご相談もお受けしますので、お気軽にお問合わせ下さい。

税理士の方

大切なお客様が過剰に納税したことが、後になって分かった場合、信用問題になりかねません。寺村不動産鑑定所では、適正な不動産鑑定で、税理士様の業務をサポートします。

不動産鑑定による相続税の節税事例

節税された事由として…

いずれも岐阜市近郊某市の相続案件で、市街化区域内に位置していますが、例Aは傾斜地、例Bは街路幅員が狭小で開発の目途が立ちにくいため、路線価に基づいた控除計算後の評価額との対比で、鑑定評価額との間に下記のような開差が生じています。
相続人の数により、相続税率が異なるため節税効果の大小はありますが、各々赤字の金額を節税できた実績があります。
相続税法上の財産評価基準では、傾斜地、街路条件の悪い土地の他、面積の大きい広大地等の減価が適切に反映されにくいため、時価評価を発注していただくことにより、思わぬ節税効果が得られる場合があります。

例A 土地面積 地目 相続人数 税率 相続税路線価(控除後) 鑑定評価額
446m² 農地 4人 15% 15,271,900円 13,720,000円
294m² 8,096,520円 6,420,000円

相続税路線価の場合 (15,271,900+8,096,520)×15%=3,505,263円
鑑定評価額の場合 (13,720,000+6,420,000)×15%=3,021,000円
差額(節税額) 3,505,263-3,021,000= 484,263円

例B 土地面積 地目 相続人数 税率 相続税路線価(控除後) 鑑定評価額
819m² 農地 2人 40% 29,350,944円 15,480,000円
550m² 14,986,890円 8,780,000円

相続税路線価の場合 (29,350,944+14,986,890)×40%=17,735,133円
鑑定評価額の場合 (15,480,000+8,780,000)×40%=9,704,000円
差額(節税額) 17,735,133-9,704,000=8,031,133円

相続時の節税のための不動産鑑定評価は、寺村不動産鑑定所まで、お気軽にご相談ください。

不動産を等価交換する

交換する土地同士の差額が高い方の時価の20%以内であれば、課税の繰り延べが受けられます。
弊社の場合、現地・役所・事例調査を踏まえた見込み価格を土地家屋調査士さんに伝え、両者が等価になるような分筆作業を行ってもらうといった共同作業も豊富に経験しています。

不動産を等価交換する場合の節税に関する不動産鑑定評価は、寺村不動産鑑定所まで、お気軽にご相談ください。