不動産証券化にあたっての評価

弊社では、名古屋・岐阜では難しい不動産の証券化・流動化を現在進行形で証券化評価のトレンドをつかむことが可能です。

不動産証券化にあたっての評価

平成13年に創設された不動産投資信託(J-REIT)市場の目覚ましい成長もあり、不動産の証券化・流動化は、企業の資金調達手法の一つとして、また投資家にとっては新しい金融商品の一つとして、さらには不動産業界にとっては、手数料ビジネスという新しい事業分野として定着しています。

今後、土地神話の復活はなく、企業における資産効率重視のトレンドにも大きな変化はないと見られることから、不動産証券化市場のさらなる成長は、ほぼ間違いないと思われます。

昨年夏頃からのサブプライムローン問題の思わぬ増長、または、金融商品取引法に代表されるファンド規制法の厳格化により、依然投資意欲は旺盛ながら融資が付かないなど、やや水を差された感はありますが、不動産証券化というスキームが定着した以上、今後、オフィスビル、住居、店舗、物流、ホテルにとどまらず、海外案件、または、インフラ整備など証券化スキームによる資金調達方法は多様化を進めていくことが予測されます。

鑑定業界においても、東京に本社を構える証券会社、ファンド会社、J-REIT運用会社などが多くの鑑定士を採用しており、一般の鑑定事務所に鑑定士がなかなか集まらない状況すら発生しています。

証券化スキームに組み込まれる物件は、都心部のオフィスビルが中心でしたが、都心部における追加物件の不足、または、用途の多様化に伴い、地方都市においても郊外SCを中心に、私募ファンド等に組み込まれる例が増えています。

証券化評価業務は、収益還元法(DCF法)の活用を主軸にしており、特に大型商業施設などの評価においては売上歩合を活用した、数百のテナント賃料を取り扱うことも多く、高度な評価技術およびノウハウなどを必要とするため、なかなか地方の鑑定士では単独で対処できないのが現状です。

このままでは地方と東京の評価技量の差が開くばかりですが、弊社の場合、幸運にも不動産金融ビジネスのプレーヤーであるアレンジャー・レンダー・AM会社、そして東京の同業者などとのコネクションを多く持っており、現在進行形で証券化評価のトレンドをつかむことが可能です。

又、専任鑑定士自身、平成19年度 (社)不動産証券化協会 不動産証券化マスター養成講座を終了し、知識の習得を図るとともに、平成19年よりいくつかの証券化評価に関わっています。

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