現在、岐阜市内では、9つの市街地再開発事業が進行中、または、計画段階です。
これらに先行する事例として、
- 「シティータワー43」 ＪＲ岐阜駅西地区(平成19年10月竣工)
- 「大岐阜ビル」 吉野町5丁目東地区(平成17年5月竣工)
が挙げられます。
弊社、専任鑑定士は、以前、所属していた鑑定事務所から引継ぎ、「大岐阜ビル」の従前・従後評価を担当しました。
また、利害関係者であることから、直接評価業務はできませんが、現在、地権者として関わる「北柳ヶ瀬市街地再開発事業」の従前土地評価において、標準地の選定・画地比準・開発利益の取り扱いなどにおいて、当時の経験を活かしています。
平面でおこなわれる区画整理が、街路の整備に伴う減歩を、保留地の売却により補填するのに対し、立体的な最有効利用を促進する市街地再開発では、権利床の取り扱いがポイントとなります。
上述した、「大岐阜ビル」、「北柳ヶ瀬市街地再開発事業」の両事業は、ともに全員同意型の借地権設定方式（通称「土地・土地権変」）を選択（あるいはそうする予定）しており、予定建築物の完成以降も、地権者は地主としての立場を継続することになります。
従前評価は、都市計画決定の段階で、建物補償と別枠の所で、「更地」として取り扱われますが、
- 各画地の併合による増価分の取り扱い
- 公開空地と引き替えに容積率の緩和を受ける場合の開発利益
について、どこまで価格に反映するかがポイントです。
従後評価は、権利変換の段階で、建物の見込価格をするため、
- 原価計算資料に基づく積算価格
- マーケット賃料に基づく収益価格の査定
が中心ですが、岐阜駅前の店舗のように、マーケットが不透明な情勢においては、査定価格に対して慎重な配慮が必要です。