事業承継・資産承継と不動産鑑定

事業承継・個人の相続を視野に、事前の対策として不動産鑑定評価や関連業務をご依頼いただくケースが増えています。

事業承継・資産承継と不動産鑑定(不動産鑑定周辺業務)

日本において、不動産鑑定制度の歴史は50年程度とまだ浅く、合格者の内、士協会登録している不動産鑑定士は5,000名程度にとどまっています。その内、大部分が3大都市圏及び札幌・仙台・広島・福岡等の地方中核都市に集中しており、広い岐阜県において実働している不動産鑑定士は平成29年10月現在、40〜50名弱です。
このため特に地方都市では、固定資産税評価等の公的評価業務が主な仕事であり、一般の方にはその存在すら余り知られていないのが実情です。

弊社の場合、平成13年末の創業当時、専任鑑定士は地価公示等の公的評価業務を担当しておらず、不良債権処理等の民間需要を開拓。その後、地価公示・司法競売・固定資産評価員等にも就任し、公的機関からの依頼が増えたとはいえ、平成29年10月現在、県内では民間評価の割合が比較的高い数少ない事務所の1つです。

不良債権処理のピークは、平成15年頃には完了。景気回復に伴い、節税対策としての同族間売買における時価評価が増えてきましたが、近年では、平成25年の相続税法の改正が平成27年より施行されたことにより、基礎控除枠が減少し、課税対象となるケースが増えたことから「広大地」を中心とする相続税節税対策の仕事を多く受注してきました。
但し、平成29年の法改正により、平成30年以降、「広大地評価減」による節税メリットは減少していきます。
他方、近年では事業承継・個人の相続を視野に事前の対策として不動産鑑定評価或いは関連業務を受注するケースが増えています。

具体的には

  1. 三重県内某市傾斜地の医院及び自宅等。
    山際に医院、父子の自宅等が散在しており、周辺の原野・農地等を含め広大な所有地がある。先代の医師が高齢であり、跡継ぎの医師より相続税の試算を依頼されたケース(H28.8)。
    当該ケースでは、委任状の取得により所轄の税務課にて家屋台帳添付資料等を照会。税務課でも範囲の特定に苦慮していた。
    宅地部分・原野部分・農地部分等に分け白図等と照合した机上の概況測量を土地家屋調査士に依頼。地目毎の範囲確定により概算評価額を査定。相続発生前であることから鑑定評価基準に則らない調査報告書として成果品を提出した。
  2. 相続発生前であるが、広大地適用の可否を検討。
    相続税事前精算課税制度の適用を検討中の事案(H29.4受注、現在進行中。各務原市内)
  3. 病死により先代の事業を承継した50代の経営者が事業承継を前提に、各支店の時価を洗い直し、同族会社に事業承継するケース(H29.8 名古屋市内某企業、全国展開する各支社、営業所の一部を同族会社に譲渡)。
  4. 名古屋市内のマンションの相続を数年後に控え、担当の税理士から路線価評価額の画地認定、画地計算についてアドバイスを求められたケース(H29.9 小牧市所在某企業 社長)
  5. 岐阜県内、某企業からの依頼。隣接市町村に住む後継者家族を地元に戻らせたい。
    他地域にあった他社の保有建物を購入。解体の上、移設・再築した経緯を聴取。 最終工事原価、最終見積書の内訳を分析しつつ、原価法を適用。
    自社工事であることから別途付帯費用を査定。
    収益価格の中で適正な市場賃料を提示した結果。当事者は法人から個人への売買を検討。
    不動産鑑定評価書の仕様に変更し、最終納品したケース(H29.11)。

平成29年11月12日

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